Для більшості українців із тимчасовим захистом іпотека в Німеччині залишається радше винятком, ніж правилом, тому головним кроком до власного житла є перехід на довгостроковий трудовий контракт або стабільніший дозвіл на перебування в країні. Розбиралися, на яких умовах українці можуть придбати житло.
Чи доступна іпотека для працюючих українців?
Це питання особливо актуальне з огляду на те, що Німеччина приймає найбільшу в ЄС кількість українських біженців. Формально право купувати нерухомість у Німеччині не залежить від громадянства, адже власником може стати будь-хто. Складніше з фінансуванням.
Ключовий фактор для банку – не громадянство, а стабільність дозволу на проживання. Для громадян ЄС умови ідентичні до німецьких позичальників. Для громадян третіх країн, включно з українцями, найкращі шанси мають власники безстрокового дозволу на проживання (Niederlassungserlaubnis) або Блакитної карти ЄС (Blue Card), а також ті, хто працює за безстроковим трудовим договором.
Складніша ситуація з тимчасовим захистом за §24 Закону про перебування (Aufenthaltsgesetz) — саме такий статус має більшість українських біженців; наразі його дію продовжено до 4 березня 2027 року. Оскільки цей дозвіл має тимчасовий характер, банки видають під нього великі кредити, зокрема іпотечні, вкрай рідко — не через недовіру, а через непередбачуваність терміну дії статусу. Чим довший і стабільніший дозвіл на проживання, то охочіше банки працюють із позичальником. Певні шанси залишаються при стабільній зайнятості, хорошій кредитній історії та достатньому власному капіталі (як правило, від 20% вартості об’єкта); також помічним фактором є спільна заявка з партнером, який має стабільніший статус, або звернення до спеціалізованих фінансових брокерів, що працюють саме з позичальниками-нерезидентами чи власниками тимчасових дозволів.
Умови іпотечного кредитування у Німеччині
Вартість запозичень у 2026 році залишається помітно вищою, ніж у період низьких ставок 2020–2021 років. За даними іпотечного брокера Interhyp, ставки за кредитами з фіксацією на 10 років коливаються в діапазоні 3,6–4,0% (станом на середину 2026-го), тоді як окремі аналітичні центри вказують на можливе зростання до 4,3–4,5% у разі подальшого підвищення прибутковості державних облігацій. Для порівняння: у 2020 році аналогічний кредит можна було отримати під 0,8%.
Типова структура німецької іпотеки передбачає фіксацію ставки на 5, 10 або 15 років (Zinsbindung), після чого умови переглядаються (Anschlussfinanzierung). Експерти рекомендують у 2026 році закладати початкове погашення тіла кредиту (Tilgung) на рівні щонайменше 2–3% на рік, а також обов’язково враховувати можливість дострокового часткового погашення (Sondertilgung) без штрафних відсотків.