На прибутковість київських торговельно-розважальних центрів (ТРЦ) тисне криза, спричинена як війною, так і змінами в комерційній нерухомості. Після повідомлень про обстріли шахедами, відвідувачі масово евакуюються під час повітряних тривог, що знижує привабливість великих площ. Цей тренд доповнюється перерозподілом структури комерційної нерухомості в бік компактних форматів: приміщень на перших поверхах житлових комплексів та ритейл-парків.
Комерція на перших поверхах новобудов стає стандартною частиною житлового девелопменту, змінюючи розподіл функцій між різними форматами нерухомості. Великі ТРЦ раніше приваблювали широким вибором магазинів та розваг, тоді як комерція в житлових кварталах фокусується на щоденному попиті. Цей тренд, на думку експертів, поступово перерозподілятиме попит між ЖК і ТРЦ, оскільки споживачі дедалі більше цінують зручність та швидкість отримання товарів і послуг.
«Якщо мені потрібно купити щось повсякденне, навіщо їхати до ТРЦ, шукати паркінг і йти через кілька поверхів, коли все є біля дому? Що більше бізнесів відкриватиметься в пішій доступності, то менше причин їздити до ТРЦ. Великі мережі це бачать і відкривають компактні магазини біля дому», — зазначає Дмитро Васильєв, засновник і CEO компанії «Архіматика».
Окремі категорії бізнесу, зокрема ресторани, також розглядають street-retail у ЖК як альтернативу, що дозволяє облаштовувати літні тераси та гнучко визначати графік роботи. Серед інших потенційних орендарів — аптеки, зоомагазини, магазини дитячих та спортивних товарів.
З’являються і convenience-центри – невеликі об’єкти, орієнтовані на повсякденний попит і розташовані ближче до покупця. Цей формат розвивається завдяки продуктовим мережам формату «біля дому» та дискаунтерам.
Рух до компактних форматів є довгостроковим трендом. За даними компанії UTG, в останні роки понад 80% нових торгових площ припадає на невеликі об’єкти районного значення та приміські формати. «Районні ТЦ площею до 20 тисяч квадратних метрів стали основою нового девелопменту. Вони забезпечують швидкі щоденні покупки в межах 15-хвилинної доступності, мають низьку вакантність і швидше окупаються», — каже Євгенія Локтіонова, директорка UTG.
Ще один популярний формат — ритейл-парки в передмістях та вздовж великих автомобільних трас. Їхня перевага — окремі входи до кожного магазину безпосередньо з паркувального майданчика, що робить покупки швидшими та зручнішими для автомобілістів.
Водночас розвиток компактних форматів не означає відмови від великих ТРЦ. Торгова нерухомість стає більш диверсифікованою. Великі ТРЦ зберігають роль destination-об’єктів з широким набором орендарів, зонами харчування та розважальною складовою. Натомість районні ТЦ, ритейл-парки та convenience-центри орієнтуються передусім на повсякденний попит.
Великі ТРЦ залишаються центрами для fashion-ритейлу та масштабних розважальних зон. Проте будівництво таких об’єктів майже зупинилося, а девелопери зосереджені на адаптації наявних ТРЦ, зокрема, на облаштуванні укриттів та встановленні автономних джерел живлення.
Конкурують чи задовольняють різні потреби?
На ринку торгової нерухомості відбувається перерозподіл функцій: великі ТРЦ трансформуються в простори для дозвілля, соціалізації та шопінгу, орієнтованого на враження, а менші формати беруть на себе функцію швидких придбань. Магазини на перших поверхах новобудов мають іншу цільову аудиторію та призначення — переважно це магазини формату «біля дому».
Деякі орендарі представлені як у житлових комплексах, так і у великих ТРЦ, наприклад, дитячі магазини, продуктові супермаркети, магазини формату «дрогері». Однак навіть у таких випадках відрізняються мета шопінгу та сценарій споживання.
Розвиток малих ТЦ — це формування багаторівневої системи торговельної нерухомості, а не заміна великих. Пряма конкуренція між ними виникає нечасто, переважно коли оператори одного типу дублюють функції. В інших випадках різні формати доповнюють один одного, задовольняючи різні споживчі потреби.
Пік відвідуваності ТРЦ припадає на вихідні. Для повсякденних потреб споживачі обирають магазини та сервіси у своєму мікрорайоні. Street-retail у ЖК задовольняє локальний попит на продуктові магазини, аптеки, кав’ярні та послуги краси. Найбільше конкуренцію з боку комерції в ЖК можуть відчувати невеликі районні ТЦ зі слабкою концепцією та невиразним пулом орендарів.
Що буде з ТРЦ?
У найближчі п’ять-десять років найшвидше зростатимуть формати, які економлять споживачеві час і скорочують потребу в поїздках. Це стосується повсякденного харчування (невеликі продуктові магазини, кулінарії, пекарні, кав’ярні, ресторани), а також сфери послуг: первинна медицина, лабораторії, стоматології, фітнес, салони краси, хімчистки, ремонт одягу та взуття, зоомагазини, ветклініки, дитячі гуртки та спортивні секції.
Структура нового девелопменту свідчить про зміщення ринку в бік компактних форматів. У 2026 році переважну більшість об’єктів, заявлених до відкриття в регіонах, становлять торговельні центри площею до 20 тис. кв. м. Понад 150 тис. кв. м нової пропозиції припадає на невеликі районні ТЦ та ритейл-парки. Девелоперська активність значною мірою зосереджена в західних та окремих центральних регіонах.
Ринок торгової нерухомості України залишається географічно та структурно нерівномірним. Ризик «перегріву» пропозиції локальний і стосується окремих регіонів та форматів, а не ринку загалом. Про перенасичення торговими площами не йдеться. Київ є лідером за забезпеченістю якісними торговими площами, інші міста-мільйонники скорочують відставання. У середньостроковій перспективі це може сприяти формуванню збалансованої структури торговельної нерухомості в Україні.
Успішні ТРЦ не втратять своєї актуальності. Вони будуть змінюватися, оптимізувати концепції, з’являтимуться нові формати та функції. Це буде еволюція, а не кардинальна зміна моделі. Успішні ТРЦ залишаться місцями, куди люди приїжджають не просто за покупкою, а для комплексного шопінгу, відпочинку, розваг і проведення часу всією сім’єю.
Великі ТРЦ збережуть те, заради чого люди готові долати відстань: якірних орендарів, широкий вибір мережевих магазинів, кінотеатри та парки атракціонів. Водночас їм доведеться конкурувати за зручність: незручні ТРЦ першими втрачатимуть аудиторію.
Майбутнє за ТРЦ, які стають центрами міського життя, а не лише місцем, де зібрані магазини. Благоустрій, зелені насадження, зручні маршрути, місця для відпочинку — там, де все це є, хочеться залишитися довше.